부동산의 중개란, 거래 당사자 간의 매매, 교환, 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행 위를 알선하는 것(공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제2조 제1호)이고, 부 동산 중개보수는 법정되어 있으며(동법 제 32조), 법정 중개보수한도를 초과하는 부동산 중개 수수료 약정은 무효(대법원 전원 합의체 판결 2007. 12. 20 2015다 32159)로 초과된 금액은 반환 받을 수 있다.
부동산 컨설팅이란 “부동산을 효율적으로 매각, 이용할 수 있는 방안과 그에 관련된 법률, 회계, 세무, 금융 등 제반문제에 대해 조언하거나 방안을 제시하는 것”으로 그 수수료에 관해서 관련규정이 없어 당사자 간의 약정에 의해 정해질 수밖에 없다.
따라서 중개와 컨설팅 약정이 동시에 이루어질 경우 어느 범위까지가 중개이고 컨설팅인지 그 구분이 모호하여 그에 관해 분쟁이 상존하고 있는 실정이다.
중개사와 부동산의 중개와 별도로 컨설팅계약을 체결하고 컨설팅료로 법정부동산 중개수수료의 상한선을 넘는 돈을 지급한 경우 컨설팅 수수료로 건네진 돈을 부당이득으로 반환 받을 수 있는지에 관한 최근의 판례를 소개하고자 한다.
“A의 부동산에 여러 개의 근저당, 압류, 가등기 등이 설정된 상태에서 임의경매가 진행되고 있었는데, A는 B사 소속 공인중개사들의 부동산 중개와 함께 컨설팅 제안을 받고, 중개수수료 1억1,000만원, 컨설팅 수수료 2억2,000만원을 지급하였으며, A사는 B사의 중개에 따라 15억 원을 받고 경매진행 부동산을 다른 부동산과 교환하였다.
그러나 A는 B사가 채무를 대납하고 경매를 정지시켜 준 것은 사실이지만 부동산중개이외에 컨설팅을 해준 바 없다며 지급한 컨설팅 수수료의 반환을 청구한 사안”에서 대법원은 “B사가 A의 임원들로부터 매각동의를 받고 교환가액을 조율한 것은 전형적인 부동산중개 행위에 해당하고, B사가 A의 채무를 대납하고 경매를 정지시킨 것도 부동산중개 행위의 부수적 행위로 볼 수 있으며, 또한 임대수익을 분석해주고 세무상담을 해준 내용도 부동산의 일반적인 현황이나 간단한 세무 상식에 불과해 B가 부동산중개와 별개인 권리분석이나 세무상담에 관한 컨설팅 용역을 제공했다고 보기 어렵다.”며 컨설팅 수수료로 받은 금 2억2,000만원을 반환하라는 취지의 원심판결을 확정하였다. (2016다 206505)
위 판례의 의미는 중개의뢰와 함께 부동산 컨설팅약정을 했더라도 부동산중개 행위나 그에 부수되는 행위만 있었을 뿐 실제적으로 컨설팅 용역을 제공했다고 볼만한 사정이 없을 경우 법정 중개수수료 이외에 컨설팅 수수료를 지급할 의무가 없다는 것이다.
